유  치  권

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5. 유치권의 효력

    가. 유치권자의 권리

(1) 목적물의 유치

유치권자는 그의 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속하면서 그 인도를 거절하는 것을 뜻한다. 따라서 유치권자는 원칙적으로 유치물을 사용,​ 대여, 담보제공할 수 없다(채무자의 승락을 얻어 보존에 필요한 범위 내에서는 사용이 가능하다(민324조2항).

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① 목적물의 점유 계속과 사용

다만, 사용으로 인한 이득을 부당이득으로 반환해야 한다(62다294). 다만, 부동산임차인의 부동산의 계속 사용이 보전에 필요한 사용인가에 대해서는 대립이 있다.

② 유치적효력의 제3자에 대한 주장

물권이므로 가능.

③ 경매와 유치권

목적물에 대한 경매(강제경매나 임의경매)가 있을 경우에 채권자는 유치권으로써 매수인에게 대항할 수 있다. 여기서 대항할 수 있다는 것은 민사집행법 제91조 5항에서 규정한 '매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.'는 의미로 해석된다. 이때 '변제할 책임이 있다.'는 것은 유치권자가 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있다는 의미이며, 유치권자가 매수인에게 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다는 것을 의미하지는 않는다(95다8713).

동산 또는 유가증권의 경우에는 강제경매나 담보권실행경매에서 매수인에 대하여 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 인정하는 규정을 두고 있지 않다. 다만, 동산 또는 유가증권의 유치권자는 집행관에게 목적물의 인도를 거절할 수 있다(민집191조). 집행관이 경매를 하는 때에는 집행에 관한 이의(민집16조) 또는 제3자이의의 소(민집48조)를 제기하여 이를 저지할 수 있다. 집행관에게 인도하더라도 간접점유에 의하여 유치권의 효력이 유지된다.

④ 압류의 효력이 발생한 이후의 유치권의 취득과 효력

"채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동ㅅ간에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따흔 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005.08.19. 선고 2005다22688 판결[건물명도등]). 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006.08.25. 선고 2006다22050 판결 [토지인도]).)

⑤ 유치권행사의 효과

목적물인도청구의 소에 대하여, 피고가 유치권을 주장하는 경우, 채무의 변제와 상환으로 물건을 인도하라는 뜻의 판결을 한다 (원고일부승소판결)(판례69다1592).

(2) 경매와 간이변제충당

① 경매(신청)권

​유치권자는 채권의 변제를 받기 우하여 담보권의 실행을 위한 경매의 예에 따라 유치물을 경매할 수 있다(민322조1항, 민집274조1항). 만약 유치권을 위한 경매절차 진행 중에 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매절차를 계속하여 진행한다(민집274조2항).

유치권에 의한 경매는 유치권자의 채권을 위한 '환가'에 그 목적이 있는 것이므로, 배당절차에서 유치권자는 다른 담보물권자와 달리 우선변제권을 갖지 못한다. 그러나 경매에 의한 매수인은 목적물을 인도 받으려면 유치권자에게 변제해야 하므로(민집91조5항) 실제로는 우선변제권이 있는 것과 마찬가지의 효과가 있을 수 있다.

이 외에도 채무자가 파산하여 유치권자가 별제권을 가지는 경우(채무자회생파산법411조), 유치권자가 유치물을 간이변제에 충당하는 경우(민322조2항), 유치권자가 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 채권의 변제에 충당하는 경우(민323조) 등을 통하여 실질적으로 우선변제를 받을 수 있다.

② 간이변제충당권(민322조)

유치권자가 경매에 의하지 않고 유치물로써 직접 채권의 변제에 충당할 수 있는 권리.



가) 요건

유치권자는 정당한 이유가 있는 경우에 채무자에게 미리 통지하고(민322조2항), 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구하여야 한다.

[간이변제충당의 요건으로서 정당한 이유의 의미]

"유치물의 처분에 관하여 이해관계를 달리하는 다수의 권리자가 존재하거나 유치물의 공정한 가격을 쉽게 알 수 없는 등의 경우에는 민법 제322조 제2항에 의하여 유치권자에게 유치물의 간이변제충당을 허가할 정당한 이유가 있다고 할 수 없다."(대법원 2000.10.30. 자 2000마4002 결정 [유치물변제충당])

나) 효과

법원이 간이변제충당을 허가하면 유치권자는 유치물의 소유권을 취득한다. 이 소유권취득은 법률규정에 의한 경우로서 (유치물이 부동산일 경우) 등기가 불필요하다(민187조). 감정평가액이 채권액을 초과한 경우 유치권자는 그 초과액을 채무자에게 상환하여야 한다.

(3) 과실수취권

① 의의

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다(민323조1항). 유치권은 유치물을 점유하는 권리에 불과한 것이지만, 유치권자가 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유, 보존해야 하므로(민324조1항), 그 노무에 대한 보수로서 이러한 수취권을 인정하는 것이 공평할 뿐만 아니라, 수취한 과실을 채권의 변제에 충당하여도 채무자의 이익을 해하지 않기 때문이다.

② 천연과실, 법정과실

과실은 이 모두를 포함한다. 유치권자가 종전과 같이 목적물을 임차하거나 또는 소유자의 동의를 얻어 임대하여 받은 차임은 법정과실이다(판례는 사용이익을 부당이득으로 채무자에게 반환하여야 한다고 한다. 그러나 부당이득으로서 반환하여야 할 사용이익도 과실에 준하여 우선적으로 그의 채권의 변제에 충당할 수 있다고 할 것이다.).

③ 변제충당의 순서 및 환가방법

수취한 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고, 나머지가 있으면 원본에 충당하여야 한다(민323조2항). 한편 과실이 금전이 아닌 경우에는, 이를 경매하여야 한다(민323조1항 단서). 그러나 간이변제충당이 인정되는 점에 비추어 반드시 경매에 의할 것은 아니다.

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(4) 유치물사용권

① 승락에 의한 사용

유치권자는 채무자의 승락이 있는 때에는 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 있다(민324조2항본문). 소유자와 채무자가 동일인이 아닌 때에는 승락할 수 있는 자는 소유자 뿐이라 할 것이다.

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② 보존에 필요한 사용

유치권자는 승락을 얻지 않더라도 보존에 필요한 범위에서 유치물을 사용할 수 있다(민324조2항 단서). 예컨데 부동산임차인이 그 비용상환청구권에 관한 유치권을 행사하기 위하여 종전대로 그 부동산을 사용하는 것은 보존에 필요한 사용이라고 할 수 있다.

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③ 사용이익의 반환

유권자가 보존에 필요한 사용에 의하여 얻은 이익은 부당이득으로 보아 채무자에게 반환하여야 한다는 것이 판례, 다수설이다(62다294). 소수설은 이를 유치물에서 생긴 과실과 동일시하여 채권의 변제에 충당할 수 있다고 한다.

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(5) 비용상환청구권

① 의의

유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다(민325조1항). 이는 유치권자가 지출한 비용에 관하여 그의 손실로 소유자에게 부당한 이득을 줄 필요가 없기 때문.

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② 당사자

상환청구권자는 유치권자에 한한다.

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③ 유익비

한편 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 쫗아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(민325조2항 본문). 이 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(민325조2항 단서). 이 때에는 유익비에 관하여 유치권을 행사할 수 없게 된다.