강 제 경 매
3. 압류절차
가. 경매개시결정
형식적 심사를 하여 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매절차를 개시하는 결정을 한다. 경매개시결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다(83조1항).
나. 송달
1) 강제경매개시결정은 채무자에게 송달하여야 한다. 개시결정은 채무자에게 송달되어야 효력을 발생하기 때문이다(83조4항). 매각절차의 진행 중 채무자가 경매의 진행사실을 알았다고 하더라도 적법한 개시결정의 송달로 볼 수 없다(2005마912). 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다(97마814). 다만 일정한 금융기관 등이 신청한 임의경매의 경우에는 발송송달을 할 수 있도록 한 특례규정이 있다(금융기관부실자산등의 효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 45조의2).
2) 송달의 방법은 민사소송법의 일반적인 규정에 따른다.
3) 채무자가 아닌 다른 이해관계인에게는 경매개시결정을 송달할 필요가 없다(86마70). 공유물의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 상당한 이유가 있는 경우(예, 집합건물의 대지권을 공유하는 경우 등)를 제외하고 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다(139조1항). 실무에서는 고지나 통지의 방법으로 경매개시결정 정본을 송달하는 방법을 취하는 것이 보통. 그러나 이는 채무자에 대한 송달과 달라서 그러한 고지나 통지가 없다고 하여 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니다.
다. 경매개시결정기입등기의 촉탁
라. 압류의 효력발생시기
강제경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 생긴다(83조4항). 둘 중 먼저 행하여진 때가 효력발생시기.
마. 압류의 효력
1) 처분제한의 효력
압류에 따라 법원은 부동산을 압류 당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득하며, 채무자는 그 부동산을 다른 곳에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등으로 처분하여도 압류채권자에게 대항하지 못한다.
이러한 처분제한의 효력은 상대적이다. 즉, 압류 후에 이루어진 채무자의 처분행위는 당사자 사이에서는 유효하며 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 그 효력이 없을 뿐이다(91누5228). 따라서 집행신청이 취하되거나 경매절차가 취소되면 다른 압류채권자가 없는 한 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자의 처분행위는 완전히 유효하게 된다.
2) 채무자의 관리, 이용 및 침해행위 방지를 위한 조치
압류는 부동산에 대한 채무자의 관리, 이용에 대하여 아무런 영향을 미치지 아니한다(83조2항). 그러나 채무자 또는 부동산의 점유자가 부동산에 대한 침해행위, 즉 부동산의 가격을 지나치게 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 때에는 금지명령, 작위명령(83조3항) 또는 집행관보관명령을 할 수 있다(규칙44조1,2항).
압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 경매부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당한다(2005다22688).
바. 불복방법
1) 강제경매개시결정에 대한 이의
가) 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의로써 불복신청을 할 수 있다(86조1항). 이는 16조의 집행에 관한 이의신청의 성질을 가진다. 따라서 경매신청요건의 흠, 경매개시요건의 흠 등 절차상 흠을 이유로 하는 경우에만 이의신청을 할 수 있고, 실체적인 흠을 이의사유로 삼을 수 없다(2004마408). 이는 청구이의사유가 될 뿐이다.
또한 이의사유는 경매개시결정 당시의 것에 한하므로, 그 후에 생긴 절차상 흠(예, 최저매각가격의 결정이나 매각기일의 지정, 공고의 흠)은 집행에 관한 이의신청으로 다투어야 한다.
나) 이의신청에는 집행정지의 효력이 없다(70마930). 다만 집행법원은 재판 전의 잠정처분으로 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수 있다(86조2항, 16조2항). 이 결정에 대하여는 불복할 수 없다.
다) 이해관계인은 이의신청을 인용 또는 기각한 재판에 대하여 즉시항고 할 수 있다(86조3항).
2) 임의경매개시결정에 대한 이의
강제경매개시결정에 대한 이의와는 달리 절차상의 흠뿐만 아니라 실체상의 흠도 이의사유로 주장할 수 있다(265조). 실체상의 이의사유로는 저당권의 부존재나 무효, 피담보채권의 불성립, 무효 또는 변제, 변제공탁등에 의한 소멸 등이 있다. 매각대금의 납부시까지 발생한 담보권의 소멸도 이의사유로 된다(87다카671).
3) 즉시항고
강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여 신청인은 즉시항고할 수 있다(83조5항).
사. 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매 취소
부동산이 멸실되거나 채무자가 소유권을 잃거나, 목적부동산이 공장재단의 일부임이 판명된 경우, 또는 채무자에 대하여 파산, 회생절차 등이 개시된 것이 판명된 때(다만 파산, 개인회생절차에서 별제권을 가지는 임의경매의 경우는 제외)에 법원은 등기관의 통지 등에 따라 경매절차를 취소하여야 한다(96조1항). 경매절차의 취소는 법원이 직권으로 하며 당사자에게는 신청권이 없다. 위 취소결정에 대하여는 즉시항고 할 수 있다(96조2항). 취소결정은 확정되어야 효력이 있다.(17조2항)
아. 부동산경매절차의 이해관계인(90조)
1) 의의
경매절차에 관한 이해관계를 가진 사람 가운데 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 규정한 사람.
2) 이해관계인의 권리
① 집행에 관한 이의신청권(16조),
② 압류의 경합 또는 배당요구가 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리(89조)
③ 합의로 매각조건을 바꿀 수 있는 권리(110조)
④ 매각기일에 출석할 수 있는 권리(116조2항)
⑤ 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(120조)
⑥ 매각허가 여부의 결정에 대하여 즉시항고 할 수 있는 권리(129조)
⑦ 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(149조 2항)
3) 이해관계인의 범위(90조)
제한적 열거규정. 이중경매신청이 되어 선행의 경매사건에 따라 절차가 진행되고 있는 경우, 이해관계인의 범위는 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 한다.
가) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
나) 채무자 및 소유자
다) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자: 지상권자, 전세권자, 임대차등기를 한 임차권자, 저당채권에 대한 질권자, 저당권자, 가등기권리자 등(경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정기입등기 시점을 기준으로 한다.99마5901). 공유자도 마찬가지로 취급되나 가압류권자나 가처분권자는 포함되지 않는다.
다만, 근저당권부 채권이 양도되어 확정일자 있는 증서에 의한 양도통지까지 마쳤으나 근저당권의 이전등기가 경료되지 않은 상태에서 배당이 실시된 경우, 근저당권의 명의인(양도인)은 피담보채권을 양도하여 피담보채권을 상실한 셈이므로 배당표에 자신에게 배당하는 것으로 배당표의 경정을 구할 수 있는 지위에 있다고 볼 수 없다(2001다77888).
라) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
① 등기부에 그 권리가 공시되지 않는 이해관계인: 점유권자, 유치권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지임차인(민622조), 인도 및 주민등록 또는 사업자등록을 마친 주택 또는 상가건물 임차인(우선변제권까지 있어야 하는 것은 아니다.94마2134). 배당요구를 한 임금채권자는 비록 배당절차에는 참가하지만 부동산 위의 권리자가 아니므로 이해관계인에 해당하지 않는다(2001마785).
② 경매개시결정 기입등기 후에 물권을 취득한 이해관계인: 소유권을 취득한 제3자, 용익권, 담보권 설정등기를 한 사람 등. 소유권회복등기 판결을 받은 자도 그 등기를 갖추고 집행법원에 권리신고를 하여야만 이해관계인이 될 수 있다(91마141).
③ 집행법원은 이러한 이해관계인의 존재를 알 수 없기 때문에 이해관계인이 되기 위해서는 그 권리를 집행법원에 스스로 증명하여야 하고(‘권리신고’), 또한 매각허가결정선고시까지 이를 증명하여야 이해관계인으로서 권리(즉시항고)를 행사할 수 있다. 따라서 매각허가결정 후 항고법원에 항고장을 제출하면서 그 권리를 증명한 경우에는 적법한 항고인이 될 수 없다(2005마58).
