강  제  경  매

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4. 현금화절차 (1)

​가. 배당요구의 종기결정 및 공고

91조 4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 88조 1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다(84조1항,2항). 반면, 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 사람에게는 배당요구의 종기를 고지하지 않으며, 대신 채권신고의 최고를 한다. 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다(84조3항). 다만, 법원은 배당요구 종기를 연기할 수 있다(84조6항).

저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하지만 전세권자가 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(91조3항,4항).

나. 매각의 준비

​1) 현황조사

2) 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고

3) 배당요구 없이 배당 받을 채권자 등에 대한 채권신고 등의 최고

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4) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

가) 의의
집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 그 사실을 압류채권자에게 통지한다. 이 통지를 받은 압류채권자가 만일 위의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다는 신청(신청과 동시에 그에 대한 충분한 보증을 제공하여야 한다)을 위의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.(102조1항,2항). 무익한 집행을 방지하기 위한 것이다.

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나) 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담

 ① 선순위 저당권으로 담보되는 채권은 우선채권에 해당한다. 이 때 우선채권의 범위는 원칙으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 지난 뒤 1년분의 지연손해금이다. 근저당권의 경우 실제의 채권액이 밝혀지지 아니하는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.

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② 목적부동산에 관하여 설정된 선순위 전세권등기로서 매각으로 인하여 소멸할 전세권. 88조에 따라 배당요구를 한 전세권의 경우(91조4항단서) 그 전세금반환채권도 여기의 우선채권에 포함된다.
③ 선순위 가등기담보권으로 담보되는 채권. 다만, 담보가등기로 신고된 경우에만 우선채권의 범위에 들어간다.

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④ 국세, 지방세, 국민건강보험료, 국임연금보험료, 고용보험료 및 산업재해보상보험료, 지방자치단체의 사용료, 수수료 등 공과금은 실체법상 우선권이 인정되므로 그 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선채권에 해당한다.

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⑤ 임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로관계로 말미암은 채권.

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⑥ 주택임대차보호법 8조 1항의 요건을 갖춘 소액보증금 중 일정액 및 같은 법 3조의 2 2항의 요건을 갖춘 임차보증금. 상가건물임대차보호법(2002. 11. 1. 시행) 5조 2항의 임차인의 경우도 같다.

⑦ 저당권이 설정된 부동산을 강제경매하는 경우 민법 367조의 규정에 따라 우선권을 가지는 저당물의 제3취득자의 비용상환청구권.​

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다) 절차

압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공을 하지 않을 때에는 법원은 결정으로 경매절차를 취소한다(94마1205). 다만 위 기간이 지난 뒤라도 취소 결정 전에 적법한 매수신청 및 보증의 제공을 하면 경매절차를 계속하여 진행한다(75마64). 매수신청액은 모든 우선채권액을 넘는 금액이어야 하며, 실무상 보증액은 매수신청액에서 최저매각가격을 뺀 액수이다.

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남을 가망이 없는데도 이를 못본 체 경매절차를 진행하여 최고가매수신고인을 호창하고 매각절차를 종결하였더라도 경매법원이 그 과오를 발견한 때에는 매각불허가결정을 하여야 한다(95마1143). 이때 매각불허가결정을 하지 않고 매각허가결정을 한 경우에 즉시항고를 할 수 있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고 채무자(소유자)는 즉시항고 할 수 없다(87마861).

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다. 매각조건의 결정

1) 매각조건의 의의
매각조건은 법원이 매각 목적 부동산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말한다. 매각조건법정주의. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질과 관계가 없는 조건들은 관련되는 이해관계인 전원의 합의가 있으면 이를 바꿀 수 있는데(110조1항), 이와 같이 바뀐 매각조건을 특별매각조건이라고 한다. 또한 법원은 직권으로 법정매각조건을 바꿀 수 있는데, 이렇게 바뀐 매각조건도 특별매각조건에 해당한다.

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2) 법정매각조건

가) 최저매각가격 미만의 매각 불허(110조1항)

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나) 부동산의 물적 부담의 소멸과 인수의 범위
목적 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙을 소멸주의라고 하고, 목적 부동산에 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 인수주의라고 한다. 그리고 압류채권자가 자기의 채권을 변제 받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을 잉여주의라고 한다.

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우리 법은 법정매각조건으로서 우성변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의도 취하고 있다.

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즉 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸한다(91조2항. 가담법15조). 다만, 담보가등기와 달리 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 다만 최선순위의 가등기에 대해 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족하고, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다(2003마1438).

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대항력 구비여부는 경매절차에 의하여 소멸하게 되는 최선순위 저당권, 압류, 가압류채권을 기준으로 하므로, 경매절차에 의하여 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 경락인에게 대항할 수 없다(99다59306). 한편 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점은 매각대금을 지급한 날이므로, 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유(채무자의 변제)로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않고, 이 경우 채무자는 이로 인한 매수인의 손해에 대하여 민법 제578조 3항에 의한 배상책임을 부담한다(2002다70075).

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담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권에 관하여는 인수주의를 취한다(91조5항).

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“채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”(대법원 2005.08.19. 선고 2005다22688 판결[건물명도등])

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또 가압류등기는 매각으로 말소의 대상이 되고, 압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에 불구하고 그대로 남는다.

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[소멸주의와 인수주의 사례]
1순위로 담보가등기, 2순위로 가처분, 3순위로 근저당권, 4순위로 전세권이 설정되어 있는 경우: 1순위가 저당권과 마찬가지로 소멸하고, 후순위 모두 매각으로 소멸한다. 만약, 1순위가 소유권이전을 위한 가등기라면, 그 가등기와 근저당권에 앞서는 2순위 가처분은 매수인이 인수하여야 할 부담이 되고, 근저당권과 전세권만이 소멸한다.