강 제 경 매
4. 현금화절차 (2)
다. 매각조건의 결정
2) 법정매각조건
라) 개별매각(분할매각)의 원칙
여러 개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저매각가격을 정하여 매각하여야 한다.
마) 매수신청인의 의무
민사집행규칙이 정하는바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다(113조). 최저매각가격의 1/10을 매수신청의 보증금액으로 하되, 법원은 보증금액을 달리 정할 수 있다(규63).
바) 매각대금의 지급과 부동산의 소유권취득 및 인도의 시기, 방법
매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하며(142조2항), 대금을 다 낸 때에 부동산의 소유권을 취득하고(135조), 대금을 낸 뒤 6월 이내에 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있다(136조).
3) 매각조건의 변경: 특별매각조건
가) 합의에 따른 매각조건의 변경
최저매각가격 외의 법정매각조건은 관련 이해관계인 전원의 합의에 따라 바꿀 수 있다(110조1항).
나) 법원이 직권으로 하는 매각조건 변경
법원은 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우 배당요구의 종기까지 직권으로 법정매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있다(111조 1항).
다) 일괄매각
① 법원은 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각 하도록 결정할 수 있다(98조1항).
② 일괄매각은 부동산 외의 다른 종류의 재산(금전채권 제외)에 대하여도 할 수 있다(98조2항). 예컨대, 같은 채무자에게 속하는 공장건물과 대지, 기계설비 등에 대하여 강제집행을 하는 경우, 부동산집행, 동산집행에 따라 각각 다른 사람에게 매각되어 생산시설이 모두 해제됨으로써 저가로 매각되게 하는 것보다는 이를 일괄하여 매각하는 것이 바람직하다(대법원2004마94). “농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으므로 일괄매각 할 수 없다.”(2004마796). 부동산 외의 다른 종류의 재산에 대하여는 각 해당 압류절차를 밟아야 한다(101조1항).
③ 일괄매각의 일반적인 요건을 충족하는 경우에 법원은 자유재량으로 일괄매각여부를 결정한다. 일괄매각의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다(98조3항). 당사자도 일괄매각을 신청할 수는 있으나(98조1,2항) 법원을 구속하지는 못한다. 법원은 각각 경매신청된 여러 개의 재산 또는 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대하여도 일괄매각결정을 할 수 있고, 이때에는 일괄매각결정을 한 법원에 해당 사건을 이송하여야 한다(99조). 전속관할의 예외가 된다(100조).
④ 일괄매각을 하는 경우에도 각 부동산별로 우선변제의 범위가 다른 등으로 각 부동산별로 매각대금이나 집행비용을 정할 필요가 있을 때에는, 각 부동산별로 최저매각가격을 정한 후 그 합계액을 전체 부동산의 최저매각가격으로 하여야 한다(101조2항).
⑤ 한편, 법에 따라 당연히 일괄매각을 하여야 하는 경우: 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후에 건물을 지은 경우 건물에 대하여도 일괄경매청구가 있는 때의 토지와 건물(민365조), 집합건물의 전유부분과 대지사용권(단, 규약으로 달리 정한 경우는 제외, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조), 공장저당권의 목적인 토지, 건물과 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 기구 그 밖의 공장공용물(공장저당법4, 5, 7조1항, 10조1항) 등.
“저당지상의 건물에 대한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조한 경우뿐만 아니라 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다.”(출처 : 대법원 2003.04.11. 선고 2003다3850 판결[원인무효에의한소유권말소등기] > 종합법률정보 판례)
라) 특별매각조건의 고지
특별매각조건은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에 집행관이 이를 고지하여야 한다(112조). 일괄매각의 결정은 반드시 이를 공고하여야 한다(규칙56조1호).
