강 제 경 매
4. 현금화절차 (3)
라. 매각방법의 결정, 매각기일ㆍ매각결정기일의 지정, 공고, 통지
1) 매각방법의 결정(103조)
2) 매각기일과 매각결정기일의 지정(104조1항)
3) 매각기일과 매각결정기일의 공고
공고는 매각기일의 2주전까지 하여야 한다(규칙56조).
4) 매각기일과 매각결정기일의 통지(104조2항)
법원이 매각기일과 매각결정기일을 정하면 이를 이해관계인에게 통지하여야 한다. 통지의 흠은 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다.
“공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지하여야 하며, 이를 흠결하면 낙찰허가결정에 대한 항고사유가 된다.”(97마962)
그러나, 매각기일의 공고 및 다른 이해관계인에 대한 매각기일ㆍ매각결정기일의 통지절차가 끝난 뒤에 비로소 권리신고가 있는 경우에는 비록 그 신고가 매각기일 전에 행하여졌다고 할지라도 당해 이해관계인에게 그 권리신고 후 최초로 실시되는 매각기일ㆍ매각결정기일을 통지하지 않아도 된다.(98마206)
5) 매각기일의 변경
채권자가 또는 채무자가 채권자의 동의를 얻어.
한편 법 49조 4호가 변제유예증서의 제출을 집행정지사유로 규정하고 있기 때문에 그 서류가 제출된 경우에는 매각기일을 연기하고 2개월간 정지한다(51조1항). 그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6월을 넘길 수 없다.
6) 기간입찰의 경우(104조4항)
마. 기일입찰의 실시
1) 입찰장소
2) 입찰표 등
3) 동시입찰의 원칙
4) 입찰의 개시
입찰자는 권리능력과 행위능력이 필요하다. 따라서 행위무능력자는 법정대리인을 통하여만 입찰에 참가할 수 있다(67마507).
채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인은 입찰에 참가할 수 없다(집행관법15조, 규칙59조).
다만, 입찰부동산을 취득하는데 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예, 농지의 입찰에서 농지법 6조,8조에 따른 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없다.
5) 입찰표의 기재사항
6) 입찰표와 매수신청 보증의 제출
가) 입찰표의 제출
입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것으로 된다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다(규칙62조6항).
나) 매수신청 보증의 제출
금전과 자기앞수표 외에 ‘은행 등과 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서(지급보증서)’로 보증 제공.
우선변제청구권 있는 저당권자가 응찰하는 경우에도 매수신청의 보증을 제출하여야 한다.
7) 입찰의 종결
가) 입찰의 마감 및 개찰
나) 최고가매수신고인의 결정
개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 정해진 매수신청의 보증을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수신고인으로 결정한다.
공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고(140조1항), 이 경우에 법원은 최고가 매수신고에 불구하고 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(2항). 여기서 ‘매각기일까지’란 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지를 의미한다(규칙76조1항). 이때 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주되나(140조4항), 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다(규칙76조3항). 공유자가 매수신고를 하였으나 매각기일에 최고가 매수신고가 없는 때에는, 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 공유자에게 매각을 허가한다(규칙76조2항).
다) 차순위매수신고인의 결정
최고가 매수신고인 외에 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(차순위매수신고)를 할 수 있다(114조).
라) 매각기일 종결의 고지
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 이름과 가격을 부른 다음 입찰절차의 종결을 고지하여야 한다(115조1항).
마) 매수신청 보증의 반환 등
집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 매수신청의 보증을 즉시 돌려준다.)
