강 제 경 매
4. 현금화절차 (4)
마. 기일입찰의 실시
8) 특수한 입찰
가) 대리입찰
입찰절차에는 대리인을 시켜서도 참가할 수 있다. 대리인은 변호사가 아니어도 무방하다.
나) 공동입찰
2인이상이 공동으로 입찰에 참가하는 것.
공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다(규62조5항). 다만 공동입찰의 형식을 빌려 담합행위를 한 것이 판명된 때에는 집행관은 매수신청을 하지 못하도록 할 수 있고(108조1,2호), 매각불허가사유가 된다(123조2항,121조4호).
공동입찰인 중의 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 매각을 허가하지 않아야 한다.
바. 새 매각
1) 의의
입찰을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 정하여 실시하는 매각절차. 새 매각은 매수인이 매각대금을 지급하지 않아 실시하는 재매각과 구별된다.
2) 새 매각을 하여야 할 경우
가) 매각기일에 허가할 적법한 매수가격의 신고가 없어 매각기일이 최종적으로 마감된 경우: 법원은 91조 1항의 우선권을 해치지 아니하는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮춘 후 새 매각기일을 정하여 공고한다(119조). 저감한 결과 남을 가망이 없게 된 경우에는 102조의 통지절차를 이행한다.
나) 매각결정기일에 집행법원이 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가할 수 없는 사유가 있어 매각을 불허하거나 매각허가결정이 항고심에서 최소되어 집행법원이 매각을 불허하는 경우: 그 불허가의 사유가 종국적으로 매각을 불허할 사유가 아니고 다시 매각을 실시할 수 있을 때로(125조1항,132조), 이 경우 최저매각가격을 저감할 수 없다. 우리 대법원은, 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 낙찰을 불허하고 다시 입찰기일을 진행하게 된 경우, 물건명세서 작성의 하자가 계속된 채 진행된 입찰기일들은 모두 위법하여 그 입찰기일에서 최저입찰가격이 저감되었다고 하더라도 이 역시 위법하다는 이유로 경매법원으로서는 위법하게 저감된 최저입찰가격이 아닌 당초의 최저입찰가격을 최저입찰가격으로 하여 입찰을 진행하여야 된다고 한다.
다) 매각을 실시한 뒤에 목적부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변경됨으로 인하여 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 때 부동산으로서의 존재가 남아있는 경우: 재평가를 명하여 최저매각가격을 다시 정한 다음 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행하여야 한다(121조6호, 127조 등).
3) 새 매각기일의 절차(125조2항)
사. 매각결정절차
1) 매각결정기일
법원은 매각기일의 종료 후 미리 정해진 기일에 매각결정기일을 열어 매각허부 여부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고한다.
법원은 직권으로 매각결정기일을 변경할 수 있다. 매각실시를 마친 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관 등은 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지하여야 한다(규칙73조).
2) 이해관계인의 진술(120조1항)
가) 이해관계인의 범위
나) 매각허가에 관한 이의의 진술
(1) 이의사유
법 121조에 열거된 것에 한정되므로 그 이외의 사유로 이의할 수 없다.
① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(1호)
② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)
③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 108조 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 때(4호)
⑤ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(5호)
⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때(6호
⑦ 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때(7호)
(2) 이의의 제한
매각허가에 대한 이의는 이의 진술자인 이해관계인 자신의 권리에 관한 이유로 하여야 하고, 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청할 수 없다(122조).
(3) 이의진술의 방법과 시기
이해관계인의 이의진술은 말로 하여야 하고 매각허가결정이 선고되기 전까지 할 수 있다. 다만, 매각허가결정이 확정된 뒤에 121조 6호의 사유가 밝혀진 경우에 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(127조1항).
다) 이의에 대한 재판
매각에 대한 이의가 정당하다고 인정한 때에는 매각불허가의 결정을 한다(123조1항).
3) 매각에 관한 재판
가) 매각불허가결정
(1) 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다(123조1항).
(2) 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 직권으로 조사한 결과 121조 1호 내지 7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다(123조2항본문). 다만, 121조 2호, 3호의 경우에는 결정시까지 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니하는 때에만 불허가결정을 하여야 한다(123조 2항단서).
(3) 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니된다(124조1항). 과잉매각금지 규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고이유로 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다.
(4) 매각불허가 후의 절차
① 새 매각기일 지정
② 경매개시결정 기입등기 말소촉탁
나) 매각허가결정
4) 매각허가결정의 취소
천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(127조1항). 그 결과 재평가 후 새 매각을 진행하거나(134조), 경매절차를 취소하고 경매개시결정 기입등기를 말소하도록 촉탁한다.
한편, 경매절차의 진행 중에 경매목적물인 자수기로부터 중요부품의 대부분이 분리되어 반출됨으로써 자수기가 작동될 수 없게 된 경우, 이는 경매목적물의 일부가 이미 멸실된 경우에 해당한다고 하여 민법 578조, 574조, 572조 2항에 의한 계약해제를 인정한다(99다34673).
5) 매각허가여부에 대한 즉시항고
가) 이해관계인은 매각허가 또는 불허가의 결정에 따라 손해를 볼 경우에는 즉시항고할 수 있고(129조1항), 또 매각허가에 정당한 이유가 없거나 허가결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있다(129조2항).
매각허부의 결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고나 특별항고는 허용되지 아니하며, 집행에관한이의로 불복할 수도 없다.
나) 즉시항고는 재판을 고지한 날부터 1주 이내에 제기하여야 하는바(15조2항), 이는 불변기간이다.
다) 매각허가결정에 대한 항고는 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(130조1항). 그러나 재심사유가 있는 때에는 위 제한에 구애받지 않는다(130조2항).
라) 항고인은 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 내에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 작성한 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 하고, 이에 위반한 때에는 원심법원은 결정으로 즉시항고를 각하한다(15조3,4,5항)
마) 항고를 하고자 하는 자는 모두 보증을 공탁하여야 한다(130조3항). 보증은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권이라야 한다.
바) 항고법원은 항고장 또는 항고이유서에 적힌 이유에 대하여만 조사한다.
6) 매각허부결정의 효력발생시기
매각허가결정 또는 불허가결정은 확정되어야 효력이 있으므로(126조3항), 즉시항고가 제기되면 집행법원은 대금지급이나 배당기일을 지정, 실시할 수 없다.
