강 제 경 매
7. 부동산관리명령
매수인은 매각대금을 낸 뒤가 아니면 매각부동산의 인도를 청구하지 못하므로(136조1항), 그 부동산의 인도를 받기 전에 채무자나 그 밖의 부동산 점유자가 그 가치를 감소시켜 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있다. 따라서 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 매수인이나 채권자가 신청하면 법원은 관리인을 선임하여 매각부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다(136조2항). 일종의 보전처분.
8. 매각대금의 납부
가. 대금지급기한
법원은 매각허가결정이 확정되면, 대금의 지급기한을 정하며, 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다(142조)
나. 대금지급의 방법
1) 현금납부
대금은 현금으로 법원에 내야 한다.
2) 특별한 지급방법
가) 채무의 인수
매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승락하면 매각대금의 한도에서 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다(143조1항).
나) 배당액과의 차액지급(배당액의 공제)
배당 받을 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다(143조2항)
다) 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다(143조3항).
다. 대금납부의 효과
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(135조). 경매로 인한 취득은 승계취득이다(91다3703). 차순위 매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 받을 수 있다.(142조6항) 대금을 다 낸 매수인은 매각부동산의 인도명령을 신청할 수 있다(136조1항).
라. 대금미납에 따른 법원의 조치
1) 차순위매수신고인에 대한 매각허부결정
차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한(142조4항의 경우에는 다시 정한 기한)까지 대금납부의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(137조1항). 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다(137조2항). 위 보증은 배당할 금액에 포함된다.
2) 재매각
가) 재매각을 할 경우
매수인(차순위매수신고인이 매각허가를 받은 경우를 포함)이 대금지급기한 또는 142조 4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다(138조1항). 그러나 매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행할 필요가 없다(138조3항참조).
나) 절차
(1)매각조건: 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다(138조2항). 최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였떤 가격을 최저매각가격으로 정하여서는 아니된다.
(2) 재매각기일의 지정, 공고, 통지 및 실시: 일반의 매각기일 절차와 동일.
(3) 재매각절차에서 전 매수인의 지위: 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고, 전 매각절차에서 제출한 매수신청의 보증을 반환받을 수 없다(138조4항). 이는 배당재원에 충당된다(147조1항5호).
다) 재매각절차의 취소
전의 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기간이 지난뒤부터 지급일까지의 대법원규칙이 정하는 지연이자(연20%)와 절차비용을 낸 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(138조3항전문). 차순위매수신고인에게 매각허가를 하였던 경우에는 위 금액을 먼저 낸 매수인이 매매목적물의 소유권을 취득한다.(138조3항후문)
