강 제 경 매
1. 총설
가. 의의
강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권에 만족을 줄 목적으로 하는 집행절차. 미성년자의 매수신청은 무효(67마507)이고, 매수인의 선의취득 인정(97다32680), 경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다(91다3703).
나. 절차의 개요
1) 채권자의 신청 - 법원의 경매개시결정 - 압류 - 관할등기소에 경매 개시결정의 기입등기 촉탁 - 등기 - 관할등기소에 경매개시경정의 기입등기 촉탁 - 등기 - 경매개시결정정본 채무자에 송달 - 채권자등에 대한 고지, 통지.
2) 배당요구종기의 결정, 공고, 고지 - 부동산의 현황조사명령(부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금액수 기타) - 감정인에 평가 - 최저매각가격 결정.
3) 매각기일 및 매각결정기일 지정, 공고 - 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정 - 매각허부결정에 대하여 이해관계인 즉시항고 가능 - 무시인의 대금지금기란 지정 - 위 기한까지 대금 납부 안되면 차순위매수신고인에 대하여 매각허부를 결정하거나 재매각 명령 - 매수인은 매각허가결정이 선고된 뒤에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고, 대금을 다 낸 뒤에는 인도명령을 신청할 수 있다.
4) 매각대금이 지급되면 배당절차 진행
다. 집행의 대상
1) 토지, 건물 등
① 토지
토지의 공유지분도 집행의 대상이다. 다만, 대지권의 목적으로 되어있는 토지 공유지분은 특별한 경우(예, 대지권이 성립하기 전에 대지 지분에 설정된 저당권의 실행을 위하여 경매를 하는 경우. 2001다68389)가 아니면 건물과 분리하여 독립한 부동산집행의 목적물로 될 수 없다.
② 건물 등
토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 될 수 없는 것(담장, 구거 등)은 독립하여 부동산집행의 목적물로 될 수 없다. 건축중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 독립된 부동산으로서의 건물이 되므로 이러한 정도에 이르면 유체동산으로서의 집행을 더 이상 할 수 없다. 건물이 완공되면 비록 등기가 되지 아니하였더라도 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 제출하여 부동산경매를 신청할 수 있다(81조 1항 2호 단서, 규칙42조, 부등법 134조 3항).
저당권설정 당시 축조 중인 건물이 어느 정도 축조되어야 법정 지상권을 인정할 것인가는, 건물의 독립성을 요구하는 것은 아니고 '건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우'라는 객관적 사실을 기준으로 판단하여야 한다. 다만, 위 경우레도 경락절차에서 '매수인이 매각대금을 다 낸 때'까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동간으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다(2003다29043).
③ 미등기부동산
미등기부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류와 부동산의 표시를 증명하는 서면(부등법 132조 2항)을 붙여야 한다. 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축 건물에 대한 경매가 보다 수월해졌다.
완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번, 구조, 면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산 경매의 대상으로 삼을 수 있다(2004마696).
2) 공장재단, 광업재단
3) 광업권, 어업권.
공동광업권자의 지분은 독립하여 부동산집행의 목적물로 될 수 없다.
4) 소유권보존등기 된 입목
5) 지상권
라. 집행기관
부동산이 있는 곳의 지방법원(79조1항).
