유치권 판례사례
1. 강제경매의 경매개시결정과 압류의 처분금지효, 그리고 유치권
문 :
갑은 을 주식회사 공장건물 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 강제경매를 신청하여 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13.자로 위 공장건물 및 그 부지에 대하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되었다. 한편, 당시 을은 위 공장건물 일부에 대하여 병에게 임대를 주고 있었는데, 갑은 위 경매개시결정 이후 을의 병에 대한 점유물반환청구권을 을로부터 양도 받아 2003. 4. 30.경부터 병을 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물 및 부지에 대하여는 2003. 5. 23.경부터 을로부터 점유를 이전 받아 컨테이너를 설치하고 경비원을 고용하여 출입자를 통제하는 등의 직접점유를 시작하였다.
정은 위 경매절차에서 2003. 9. 25. 그 소유권을 취득하였다.
가. 갑은 유치권을 가지고 정에게 대항할 수 있는가?
나. 정은 갑에 대하여 자신이 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임상당의 손해배상을 청구할 수 있는가?
답 :
가. 불가(압류의 처분금지효에 저촉되므로)
나. 가능
대법원 태도 :
"채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 · · ·
민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전 받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것" (대법원 2005.08.19. 선고 2005다22688 판결[건물명도등])
해설 :
민사집행법
제92조(제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
제83조(경매개시결정 등)
① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에는 효력이 생긴다.
라고 규정하고 있는바, 이처럼 압류의 처분금지효에 따라 압류의 효력이 발생한 이후의 처분행위는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 금지되는 것이므로, 이 사건 경매개시결정 기입등기(압류의 효력발생) 이후 건물의 점유를 취득한 갑은 유치권을 가지고 매수인 정에게 대항할 수 없습니다. 한편, 유치권자 갑은 민사집행법 제91조 제5항의 인수주의 규정을 주장하였으나 대법원은 위와 같은 압류의 처분금지효를 내세워 이를 받아들이지 않았습니다.
민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
그리고 유치권자 갑이 매수인 정에게 대항할 수 없는 이상 갑의 점유는 불법점유가 되어 정에게 임차료 상당의 손해배상책임을 부담하는 것은 당연하다 할 것입니다.
한편, 체납처분압류의 경우 대법원은 민사 경매개시결정과 달리 보고 있습니다.
"부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 '체납처분압류' 라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다.
따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다." (대법원 2014.03.20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결[유치권부존재확인])
