유치권 판례사례

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2. 임의경매의 경매개시결정과 민사유치권, 그리고 신의칙위반

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문 :

갑 주식회사는 을과 호텔신축 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였으나 을이 공사대금을 완제하지 못하고 있는 상황에서 병 주식회사가 을에게 금전을 대여하면서 위 호텔에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 후 갑 회사는 병 회사가 근저당권에 기하여 곧 임의경매절차를 개시할 것이라는 소문이 돌자 을로부터 호텔을 인도받아 점유하였다. 그러던 중 병 회사는 임의경매절차를 신청하였고, 갑은 그 경매절차에서 유치권 행사를 주장하였다.

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가. 근저당권이 설정된 후 위 호텔에 관한 점유권을 취득한 갑 회사는 임의경매절차에서 유치권을 주장할 수 있는지?

나. 임의경매절차가 곧 개시될 것이라는 점을 알면서 호텔에 대한 점유권을 취득한 갑 회사는 유치권을 주장할 수 있는지? 그것이 신의칙 위반은 아닌지?​

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답 :

가. 민사유치권이므로 주장 가능. (상사유치권은 유치권 주장 불가)

나. 신의칙위반이 아니라고 보아 유치권 주장 가능.

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대법원 태도 :

가. 질문에 관하여

"목적물에 관하여 채권이 발생하였으나 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득하기 전에 그에 관하여 저당권 등 담보물권이 설정되고 이후에 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득한 경우 채권자는 다른 사정이 없는 한 그와 같이 취득한 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결 [유치권부존재확인]).

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나. 질문에 관하여

"어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2014. 04. 10. 선고 2010다84932 판결 [유치권부존재확인])"

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그러나 "유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다. 따라서 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 허용될 수 없다 (대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 참조).

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다만, "(곧 임의경매절차가 개시될 것이라는 점을 인식하였다는 사정만으로) 유치권의 행사가 신의칙에 반하여 유치권제도를 남용한 것이라고 속단하기는 어렵다."

라고 판시하여 원심을 파기 환송. (대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결 [유치권부존재확인])

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