유치권 판례사례

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4. 가압류 처분금지효, 그리고 유치권

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문 :

토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 임의경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 그 후 갑이 공사대금 채무자인 을로부터 건물 점유를 이전 받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였다. 그런데 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 경우, 갑이 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있는지?

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답 :

주장 가능.

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대법원 태도 :

"부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 갑압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다.

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다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나,

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이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등이가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러자니 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권 신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다.

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따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황에서는 채무자의 점유이전으로 힌하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다." (대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 [건물명도등]).

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