유치권 판례사례

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6. 유치권신고와 매각불허가결정

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문 :

갑은 부동산임의경매절차에서 당해 부동산( '이 사건 아파트' )에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 최고가매수신고인으로 정해졌다. 그런데 그 이후 매각결정기일까지 사이에 을이 유치권신고를 하였다. 이에 갑으로서는 자신이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가할 가능성이 있다고 생각되어 매각결정기일(2007. 10. 4. 13:00) 오전에(10:00경) 경매법원에 매각불처가신청을 하였다. 갑은 위 신청을 하면서, 이 사건 아파트에 대한 현황조사서에 '점유관계는 미상, 본건 현장에 수차례 방문하였으나 폐문부재였고, 알리는 말씀을 고지하여도 연락이 없는 상세한 임대차관계는 미상이며, 주민등록상 전입세대는 없다' 는 취지로 기재되어 있었던 사실, 매각물건명세서에도 이 사건 아파트에 대하여 조사된 임대차내역이나 특이사항이 없는 것으로 기재되어 있는 사실, 갑이 매수신고를 할 때까지 유치권의 신고가 들어온 적이 없는 사실 등을 주장하며, 이사건 아파트 현관문에 '공사비 관계로 유치권 행사 중' 이라고 기재된 경고문이 붙어 있는 사진을 첨부하였다. 그러나 법원은 위 신청에 대하여 아무런 조사절차 없이 매각허가결정을 하고 말았다.

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가. 이때 갑이 취할 수 있는 조치는 무엇인가?

나. 위 1심법원의 조치가 타당한 것이 아니라면 법원은 어떠한 조치를 취하여야 했는가?

답 :

가. 즉시항고.

나. 유치권이 성립할 여지가 없음이 명백하지 않음을 전제로 매각불허가결정.

대법원 태도 :

"부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 참조)…

재항고인(갑)은 이 사건 아파트의 점유현황에 대한 정확한 정보가 기재되지 않은 현황조사서 및 매각물건명세서 등으로 인하여 매수신고시까지 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 존재하는 사실을 전혀 모르다가 매각허가결정 직전에 비로소 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 주장되는 것을 알게 되어 제1심법원에 매각불허가신청을 하였고, 재항고인이 제출한 자료에 의하면 이 사건 아파트에 대한 유치권이 성립할 여지가 없지 않은바, 이러한 경우 집행법원으로서는 매가허가결정에 앞서 이해관계인인 재항고인을 심문하는 등의 방법으로 유치권의 성립 여부에 대하여 조사한 다음 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니하다면 재항고인의 매각허가에 대한 이의를 정당한 것으로 인정하여 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하고, 이 때 매각결정기일까지 유치권의 신고가 없었다거나, 그 유치권이 장차 매수인에게 대항할 수 없는 것일 가능성이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.”(대법원 2008.06.17. 자 2008마459 결정[부동산매각허가결정에대한이의])

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)
매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때