유치권 판례사례

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12. 유치권에 의한 경매

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문 :

갑은 을에 대한 공사대금채권으로​ 건물에 관하여 유치권을 행사하던 중 2004. 11. 16. 유치권에 기한 경매를 신청하여 서울남부지방법원 2004타경41559호로 유치권에 의한 경매절차가 개시되었다. 한편, 위 경매절차의 진행 중 근저당권자 은행 병은 임의경매를 신청하여 같은 법원 2004타경49041호로 임의경매절차가 개시되었고, 이에 따라 위 유치권에 기한 경매절차는 정지되고, 정은 위 2004타경49041호 임의경매절차에서 위 건물을 낙찰 받아 그 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하였다. 이후 위 건물은 다시 같은 법원 2008타경10829호로 임의경매절차가 개시되어 무가 소유권을 취득하였다. 갑은 여전히 위 건물을 점유하며 공사대금채권으로 유치권을 주장하고 있다.

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가. 갑의 유치권에 의한 경매가 유치권 등 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되는지?

나. 갑의 유치권에 의한 경매에서 유치권자 갑의 배당순위는?

다. 갑의 유치권에 의한 경매에서 집행법원이 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 매수인이 인수하도록 정할 수 있는지?

라. 갑의 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 병의 위 목적부동산에 대한 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어진 경우, 유치권이 소멸하는지?

답 :

가. 그렇다

나. 일반 채권자와 동일한 순위

다. 그렇다

라. 소멸하지 않는다. (정이나 무에 대하여 대항 가능)

대법원 태도 :

"민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집헹법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도혹 정할 수 있다 (대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17.자 2009마2063 결정 등 참조).

그런데 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되로록 되어 있으므로(민사집행법 제247조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다." (대법원 2011. 08. 18. 선고 2011다35593 판결 [건물명도])

"유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 깉이 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요없다." (대법원 2011. 06. 15.자 2010마1059 결정 [유치권신청에 의한 임의경매결정에 대한 즉시항고])