유치권 깨기 전략

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III. 유치권 소멸 사유 주장

1. 과실수취로 인한 변제충당사실을 주장하라

 부동산임차인이 비용상환청구권에 관한 유치권을 행사하는 경우 그 사용료는, 부당이득으로 반환해야(대판62다294). 이 경우 변제충당을 주장하는 학설 있음.

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2. 유치권자가 소유자(경락인 포함)의 승락 없이 유치물의 보존에 필요한 사용 범위를 넘는 사용행위가 있음을 주장하라 - 유치권 소멸청구

공사대금채권에 기하여 유치권을 행사라는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다(대법원 2011다107009).

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3. 혼동에 의한 유치권 소멸을 주장하라

식당시설공사를 한 공사업자가 유치권을 취득한 이후 해당 건물의 소유권을 취득했다면, 유치권은 혼동으로 소멸(서울고법2006나78956).

다만, 선순위 근저당권 내지 가등기가 있다면 소멸하지 않는다고 해야 - 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우(민191①단서).

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4. 피담보채권의 소멸시효 완성을 주장하라

가. 유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 할 것이나, 유치권의 피담보채권의 소멸시효기간이 확정판결 등에 의하여 10년으로 연장된 경우 매수인은 그 채권의 소멸시효기간이 연장된 효과를 부정하고 종전의 단기소멸시효기간을 원용할 수는 없다 할 것이다." (대법원 2009. 09. 24. 선고 2009다39530 판결 [유치권부존재])

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나. 시효의 기산점(공사대금채권의 시효는 3년)

 ① 공사완료 시 : 그 때부터 시효 기산. 다만, 변제기 전 완공 시에는 변제기로부터 시효 기산.

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 ② 공사 미완료 미 : 도급계약이 해제나 해지되고, 공사타절 즉, 기성 공사대금채권의 액수가 확정된 때부터 공사대금채권을 행사할 수 있으므로 그 때부터 시효 기산(서울고법 2006나31766).

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 ③ 시효중단 : 민법 등의 시효중단사유 존재 시 시효 중단되고, 그 때부터 다시 시효 진행.

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5. 타담보의 제공으로 인한 유치권 소멸을 주장하라

유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸 청구의 의사표시를 할 수 있다(대판2001다59866).

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6. 법원에 의한 피담보채권 상환기간의 허여로 인한 유치권 소멸을 주장하라

유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 쫓아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환청구(민325②본). 이 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간 허여 가능(민325②단) - 이 때는 유치권 부인.

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7. 경매의 중복과 유치권의 소멸 여부

유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2011다35593).