유치권 판례사례

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13. 유치권자의 유치물 사용권과 소유자의 동의

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문 :

갑은 을로부터 병 소유의 건물에 대한 공사를 하도급 받아 공사를 진행하였으나, 공사대금을 지급 받지 못하였다. 그리하여 갑은 위 건물에 대하여 유치권을 행사하던 중 정과 임대차계약을 체결하고 위 건물을 정에게 임대하였다. 이 때 갑은 공사대금 채무자인 을의 동의는 받았으나, 건물 소유자 병의 동의는 받지 않았다. 한편 위 건물의 근저당권자 A은행은 위 건물에 임의경매를 신청하여 당해 경매절차에서 무가 낙찰 받아 소유권을 취득하였다. 이후 무는 정을 상대로 건물인도청구소송을 제기하였다.

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가. 정은 무의 건물인도청구에 대항할 수 있는가?

나. 정이 무의 건물인도청구에 대항할 수 있는 방법은 무엇인가?

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답 :

가. 대항 불가.

나. 정이 갑으로부터 건물을 임차할 당시 건물 소유자 을의 동의를 받거나 또는 이후 소유자가 된 무의 동의를 받아야 한다. 채무자인 을의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다는 것이 판례.

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대법원 태도 :

"유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다 (대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조).

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원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 소외 1이 소외 2로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건 건물에 대한 유치권을 가진다고 하더라도, 피고가 소외 1의 위 유치권을 원용하여 원고의 이 사건 건물에 관한 인도 청구들 거절하기 위해서는 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차함에 있어 당시 이 사건 건물의 소유자인 정안실업 주식회사(이하 '정안실업'이라고 한다) 또는 이후 소유자가 된 소외 3, 원고로부터 이에 관한 승낙을 받았다는 점에 관한 입증이 있어야 하는데, 피고가 주장하는 소외 1에 대한 위 공사대금 채무자인 소외 2의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다." (대법원 2011. 02. 10. 선고 2010다94700 판결 [건물명도])

해설 :

민법 제324조(유치권자의 선관의무)

② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

위 민법 제324조 본문은 '채무자'의 승락을 요구하고 있으나, 우리 대법원은 이를 소유자인 채무자를 의미하는 것으로 해석함으로써 채무자와 소유자가 다른 경우에는 소유자의 승락을 받을 것을 요구하고 있습니다. 이는 바로 위 대법원 판시에서 나타난 바와 같이 유치권자의 유치물에 대한 사용행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것이기 때문에 소유자의 승락을 요구하는 것으로 보입니다.