유치권 깨기 전략
II. 유치권 성립 조건 불충족 사유 주장 (1)
1. 대항력 없는 유치권(경매개시결정 후의 유치권)임을 주장하라
가. 어느 부동산에 관하여 경매시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원200522688). 다만 체납처분압류는 경매개시결정등기와 달리 본다(대법원2009다60336).
"부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 '체납처분압류' 라고 한가)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다."
나. 상사유치권은 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게 대항할 수 엇다(대법원2010다57350).
다. 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다(즉 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다). (대법원2009다19246)
2. 유치권 행사 대상 목적물(동산, 부동산, 유가증권)이 아니라는 사실을 주장하라
가. 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 '정착물'에 대하여 유치권을 행사할 수 없음. 나아가 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 '토지'에 관하여 생긴 것이 아니므로 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없음(대법원2007마98)
나. 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대판91다14116).
3. 채권과 목적물간 견련관계 없음을 주장하라
(1) 견련관계 인정 사례
가. 토지임차인이나 전세권자의 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 유익비상환청구권 (대판2005다41740)
나. 기초공사, 벽채공사, 옥상스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 그 건물을 완성한 자의 공사대금채권(대판66다2111)
다. 임차인의 임차건물에 대한 필요비, 유익비상환청구권(대판 88다카32425) : 바닥난방공사, 전등 공사, 화장실 개축공사, 보일러설치공사, 담장, 침수방지를 위한 토지 성토비용 등(다만 임대차 종료 시 원상복구조항이 있거나 수선비를 임차인이 부담하기로 하는 특약이 있는 경우에는 유치권행사 불가)
라. 수급인의 공사대금채권을 위한 완성물의 유치권(다만, 완성물이 수급인의 소유인 경우 제외)(대판95다16202)
마. 도급인의 공사비 이행지체에 따른 지연손해배상청구권을 위한 수급인의 유치권(대판76다582)
"채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다." (대법원 1976. 09. 28. 선고 76다582 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)
바. 하수급인의 공사대금채권 : 견련관계 인정되는 한, 수급인의 유치권 원용은 물론 하수급인이 독자적 유치권도 행사 가능
사. 공사대금채권을 임차보증금으로 전환한 경우 : 공사대금채권의 담보를 위한 것이므로 견련관계 인정되어 유치권 행사 가능
(2) 견련관계 부정사례
가. 임차인의 보증금반환채권과 임차목적물 사이.
나. 임차인의 권리금반환채권과 임차목적물 사이 (대판93다62119)
다. 건물의 옥탑, 외벽에 설치된 간판과 건물 본체 (대판2011다44788)
라. 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 공급대금채권과 신축건물 (대판2011다96108)
마. 매매대금채권과 매매목적물 : "매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전 받은 매수인에게서 매매대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여 매매대금채권을 피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제3자를 상대로 유치권을 주장할 수 없다." (대판2011마2380)
바. 계약명의신탁에 있어 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권 (대판2008다34828)
